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土地市场强势回归1月标杆房企拿地金额接近

2019-10-09 23:41:11来源:励志吧0次阅读

  土地市场强势回归 1月标杆房企拿地金额接近400亿

  土地市场强势回归1月标杆房企拿地金额接近400亿限购不放松去库存仍是王道

  2月北京10盘入市闹春

  一改2014年开发商谨慎拿地的态度,进入2015年,20大标杆房企再次进入土地市场积极拿地,1月拿地金额有望接近400亿。随着各大房企重回一二线城市拿地,预计后市土地市场竞争将更为激烈,在推高房价的同时也酝酿着更大的风险。

  与此同时,各房企对销售仍然谨慎,与以往春节月即进入淡市不同,今年各房企抓住每一个时间点加速推盘进行销售,2月预计入市项目10个,相比往年春节月属于高位。

  土地市场企稳连续3个月破300亿

  2014年,对于各房企来说都是艰难的,无论是销售数据还是拿地积极性都足以说明这一点。中原地产研究部统计数据显示,2014年20大标杆房企合计拿地仅3093亿,环比2013年全年的5578.87亿,下调幅度达到了45%。

  拿地最多的中海合计购入401亿,保利购入328亿,万科318亿。相比2013年均有非常明显的减少,仅远洋等个别企业逆市拿地。20大标杆房企整体在2014年拿地明显减少,在一线城市拿地金额占比为38.9%,创造了历史纪录。

  随着市场的逐渐企稳,标杆房企再次进入土地市场,从11月开始,连续3个月突破300亿,2015年1月份截至25日,房企拿地就已经达到了335亿,全月有望接近400亿。

  后市一线城市土地竞争激烈

  从企业来看,万科、富力、雅居乐等企业均大幅度收缩了2014年拿地规模,属于拿地减少最多的企业。整体看,2014年二、三季度是市场最冷清的阶段,从9月开始,部分企业已经再次出现在土地市场,但对后市依然非常谨慎。

  相比2014年上半年的收缩,房企从2014年四季度开始,在土地市场明显逐渐恢复,但这种恢复主要体现在一线城市。中原地产首席分析师张大伟表示,以华润为例,在北京一个城市就与多企业合作拿地上百亿。

  从拿地开始到项目入市具有一定的周期性,因此,2014年拿地的减少将对2015年的供应产生影响,进而影响市场走势。张大伟认为,将加剧行业分化,具体体现在两大方面:第一个是市场的分化,不同区域、不同城市,甚至同一个城市,都会因为区域的属性定位和价值以及本身的供求情况而出现不一样的市场行情;第二个是开发商的分化,如恒大这样有品牌、运营、资金和资源优势的开发商将更做大做强。

  张大伟强调,相比一二线出现的市场调整迹象,目前三四线整体趋势已经明确,预计后市一二线城市拿地竞争将更加剧烈。房企扎堆一二线城市,在推高地价的同时,也在明显酝酿风险。但相比三四线已经可以看到的风险,一二线市场的风险要低很多。

  在土地市场小有起色的同时,各房企并未放弃春节月的推盘销售。据亚豪机构统计,2015年2月,北京商品住宅市场预计将有10个项目入市,其中包括北京城建北京密码、苏宁尊悦大厦、水晶屿等4个纯新盘,以及包含常楹公元自由派、中建国际港、领秀慧谷等在内的6个老项目后期。从历史情况来看,历年春节期间均没有项目入市,春节所在月份也会成为全年入市数量最少的一个月份。

  虽然横向比较入市量处于低点,但是从纵向对比来看,2月入市项目数量相比2014年多出一个,并且在近6年的对比中,仅低于2013年春节月13个的供应量,比2011年最低点多出6个项目。细分全月情况来看,2月13日(腊月二十五)之后,随着各公司放假潮的逐渐袭来,楼市基本就已进入封盘期,2月13日之前的周末仅有2月1日、7日、8日三天,基于项目开盘选择周末这一不成文的惯例,2月实际仅有3天的开盘点,因此10个楼盘的入市量已属丰富。

  在2月预计入市的10个项目当中,商住类产品占据了半数席位,其中包括位于大兴的北京城建北京密码、丰台区的中奥广场首站、平谷区的蜜码空间等,常楹公元自由派在2014年就曾选择春节前后的节点入市,今年是故技重施。

  2015年房企仍然以去库存为主

  房企拿地上的保守也印证了2014年的艰难,政府层面明确北京仍然不会取消限购,同时整体经济环境也并不理想,2015年房地产行业的日子不会比2014年更好过。

  中原地产研究部统计数据显示,目前公布2014年销售业绩的企业一共40家,这40家企业合计2014年销售业绩达到了18205亿,相比2013年全年的15835亿,上涨幅度为15%。

  虽然销售总业绩大幅上涨近1.5成,但这些企业完成年度任务情况非常差,在40家企业中,仅16家企业达标,其他24家企业完成任务情况不理想。

  张大伟分析认为,房地产行业风险明显提高,行业的玩家门槛越来越高,主动退出和寻求并购的中小开发商增多,大开发商有机会借此提高行业集中程度。预计2015年,大部分企业的销售任务制定将非常谨慎,房企对市场的看法整体偏平稳,企业在2015年的经营策略将依然以平稳去库存为主。

  2月将成为全年供应最低点

  亚豪机构副总经理任启鑫分析认为,限购政策已执行整整四年,从北京目前情况来看尚无退出意向,这一政策也将大量具备购买意愿与购买能力的客群拒之门外,商住类产品则成为满足购买需求的曲线策略。同时,随着近年来北京商品住宅价格不断上涨,即便是五环外甚至六环的产品价格都已上涨至部分刚需人群无法承受的高度,商住项目由于产权缺点限制,多比同区域普通住宅产品单价低出20%左右,再加上其小户型为主的特征,总价相对较低,相应的市场接受度也较高。这两大优势也使得商住类产品入市积极,成为主力供应产品。

  任启鑫认为,2015年的2月份将成为全年供应的最低点,2015年也将成为供应市场遍地开花的一年,即便是春节所在的2月份也不甘示弱,以10个楼盘供应强势开局。

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